Attraktive Renditen bei gleichzeitiger Risikoreduktion – Mär oder möglich? Opportunitäten in Industrie und Logistik

29.10.2020

Autor

Dr. Gudrun Rolle

Dr. Gudrun Rolle

Research

Swiss Life Asset Managers

Blogbeitrag

Immobilieninvestitionen haben – u.a. getrieben durch das Niedrigzinsumfeld – in den letzten Jahren stark an Beliebtheit gewonnen. Die Schattenseite der Popularität: In den Hauptmärkten und -segmenten sind die Renditen mittlerweile relativ gering. Neben einer ausreichenden Rendite spielt auch das Risikoprofil eine wichtige Rolle. Die jüngste Corona-Krise hat bei Anlegern den Wunsch nach Sicherheit noch einmal verstärkt. So kommt es zur Quadratur des Kreises: Dem Wunsch nach Rendite bei gleichzeitiger Risikoreduktion. Ein diversifiziertes Portfolio in Industrie- und Logistikimmobilien kommt diesem Streben nach und ermöglicht zudem Investments in die Metropolregionen Europas.

Zwar sind auch Industrie- und Logistikimmobilien von der Renditekompression der letzten Jahre betroffen, jedoch auf vergleichsweise hohem Niveau. Zu Ende Juni 2020 lagen die Spitzenrenditen, nach RCA, für europäische Logistikinvestments bei 4,7 Prozent, ihre Pendants aus der Industrie kamen auf 5,5 Prozent.

Gleichzeitig haben sich Industrie- und Logistikanlagen während der Corona-Krise als relativ robust erwiesen. In den Top-5-Regionen – Amsterdam, Paris, London, Rhein-Ruhr und Frankfurt/Main – stieg das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2020 – entgegen des allgemeinen coronagebeutelten Gesamtmarktes, der alle Segmente umfasst – zur Vorjahresperiode um 6 Prozent auf 2,6 Milliarden Euro an. Insgesamt werden Industrie- und Logistikinvestments in Europa immer beliebter. Seit 2010 hat sich das Transaktionsvolumen mehr als verdreifacht und lag 2019 bei 36,4 Milliarden Euro. Mit einem Anteil von über zwei Drittel sind Grossbritannien, Frankreich, Deutschland und die Niederlande die beliebtesten Märkte.

Grund für die steigende Nachfrage sind solide wirtschaftliche Fundamentaldaten, positive Aussichten für den Sektor sowie eine hohe Branchen- und Mietervielfalt. Insgesamt verfügt der Sektor daher über einen gesunden und damit eher risikoarmen Vermietungsmarkt.

So sind Industrie und Logistik nicht nur ein essentieller Eckpfeiler der Wirtschaft und bilden die Grundlage für den wachsenden Bedarf der Güterversorgung an Firmen und Haushalte. Sie profitieren darüber hinaus auch von aktuellen und langfristigen wirtschaftlichen Dynamiken, wie dem Onlinehandel, der mehr Platz für die Lagerung, Lieferung und Rücksendung von Waren fordert. Zusammen mit der urbanen Expansion und wachsenden Nachfrage nach zeitnahen Lieferungen steigt der Bedarf an Citylogistik. Zudem verdrängen kleinere, dezentralisierte Produktionsstätten klassische Großfabriken als Basis für die moderne Fertigung (Industrie 4.0). Und zu guter Letzt dürfte die Deglobalisierung, getrieben durch Handelskonflikte und pandemiebedingte Störungen, weitere Teile der Produktion nach Europa zurückholen.

Industrie- und Logistikregionen und ihre Liegenschaften befinden sich sowohl in wirtschafts- und bevölkerungsstarken Ballungsräumen wie Île-de-France, London oder Berlin, als auch in kleineren Regionen, wie Mittelfranken, die durch ihr technologisches Potenzial hervorstechen. Für die Logistik spielt eine gute Transportinfrastruktur, wie sie die Benelux-Länder aufweisen, eine wesentliche Standortrolle.

Durch die weitreichende geografische Verteilung erlaubt ein Portfolio aus Industrie- und Logistikimmobilien eine hohe regionale Diversifikation bei zusätzlicher Branchen- und Mietervielfalt. In Kombination mit den überdurchschnittlichen Renditeniveaus gewähren diversifizierte Industrie- und Logistikinvestments Anlegern die Chance, attraktive Renditen bei gleichzeitiger Reduktion von Klumpenrisiken zu erzielen.

Definition Logistik- und Industrieimmobilien

Logistikimmobilien umfassen grossflächige Objekte ab 10.000 m² in Ballungsräumen sowie Logistikzentren an stretegisch günstigen dezentralen Standorten.

Industrieimmobilien umfassen gemischt genutzte Gewerbeobjekte (Lager, Büro, Fertigung, F+E) mit mehreren Mietern und Nutzungen, meist in oder nahe wirtschaftsstarken Agglomerationen.