Langfristige Bestandshaltung: Sicherheit aus eigener Kraft

26.10.2020

Autor

Michael Krzyzanek

Blogbeitrag

Immobilien bleiben weiterhin die beliebteste Anlageform. Bei ihrer Investmentstrategie fokussieren sich institutionelle Anleger jedoch verstärkt auf weniger Risiko und mehr Sicherheit, u. a. bedingt durch die aktuellen Entwicklungen rund um die Covid-19-Pandemie. Die Renditeerwartungen sind moderat, gleichzeitig gewinnen Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien an Bedeutung. Wie können Investmentmanager im aktuellen Umfeld stabile Erträge erwirtschaften und dabei dem gestiegenen Bedürfnis nach Sicherheit und Nachhaltigkeit gerecht werden?

Die Antwort liegt im aktiven Portfoliomanagement-Ansatz, der die gesamte Immobilienwertschöpfungskette im Blick behält und durch langfristige Bestandshaltung eine nachhaltige Wertsteigerung erzielt. Insbesondere für Sparkassen, Versicherungen, kirchliche Institutionen oder Versorgungswerke, die einen langfristigen Anlagehorizont verfolgen, bietet dieser Ansatz eine hohe Qualitätssicherung über alle Wertschöpfungsstufen hinweg.

Ausgangspunkt ist eine langfristige Bestandshaltung von mindestens 15-20 Jahren, die von einer nachhaltigen Instandhaltung, einer hohen Mieterzufriedenheit und stabilen Mieterträgen geprägt ist. Dabei gewinnt vor allem das „S“ aus den ESG-Faktoren an Bedeutung: Im Fokus der Bestandshaltung stehen langfristige und sozialverträgliche Mietverhältnisse, durch die die Mieter eine enge Bindung zum Objekt entwickeln. Eine aktive Entmietung wird nicht herbeigeführt, ein Mieterwechsel findet stattdessen über die natürliche Fluktuation statt. Eine beständige Mieterschaft sichert den Anlegern langfristig stabile Mieteinnahmen, wobei Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben nicht ausgenommen sind.

Damit ein positiver Effekt auf die Mieterbindung und die langfristige Wertschöpfung eintritt, sind zwei Erfolgsfaktoren unabdingbar: Ein systematisches Vorgehen mit standardisierten internen Prozessen und das Vorhalten entsprechender Inhouse-Ressourcen, die die gesamte Wertschöpfungskette abdecken. Der Zugriff auf eigene Kapazitäten ermöglicht höhere Planungssicherheit und weniger Reibungsverluste. Zudem fließen alle gewonnenen Erfahrungen in die Prozessoptimierung der beteiligten Divisionen ein und stehen für die folgenden Investitionen zur Verfügung. Am Beispiel der laufenden Instandhaltung wird dieser Vorteil besonders deutlich: Vor allem in Metropolen und Ballungsräumen, wo die Bau- und Handwerkerkapazitäten oft knapp sind, lassen sich Wartezeiten und Belastungen für die Mieter durch interne Ressourcen verringern. Spätestens dann, wenn sich die hohe Nachfrage in entsprechend höheren Preisen niederschlägt, wird der vermeintliche Kostenvorteil des Outsourcings schnell zu einem Nachteil.

Die Kommunikation mit Mietern stellt einen zentralen Aspekt der Bestandshaltung dar – besonders in der Assetklasse Wohnen. Dabei hat die Nähe zum Wohnungsmieter einen erheblichen Einfluss auf dessen Zufriedenheit und Bindung an das Wohnobjekt. Ein Outsourcing des Property Managements ist zwar oftmals kostengünstiger, aber weniger nachhaltig. In der Abstimmung mit dem Property- und Facility Management, den ersten Ansprechpartnern für die Mieter vor Ort, lassen sich Reibungsverluste vermeiden, wenn beide Divisionen in eine gemeinsame Prozess- und Systemlandschaft eingebunden sind. Im Rahmen einer einheitlichen Digitalisierungsstrategie können die Schnittstellen optimal aufeinander abgestimmt und die Kommunikationswege verkürzt werden.

Auch die menschliche Ebene darf nicht vernachlässigt werden. Das klassische Outsourcing ist geprägt durch ein Auftraggeber-Auftragnehmer-Verhältnis. Bei einer internen Kooperation zwischen den einzelnen Disziplinen lässt sich dagegen ein gemeinsames Verständnis herstellen. Dieses ermöglicht ein Arbeiten auf Augenhöhe über alle immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsstufen hinweg und schafft die wesentliche Voraussetzung dafür, dass auch unter den aktuellen Marktbedingungen stabile Erträge erzielt und gleichzeitig Nachhaltigkeitskriterien eingehalten werden.