Stadtquartiere: Eine Assetklasse trifft den Zeitgeist

15.10.2020

Autor

Mark Holz

Mark Holz

Group Heaad of Research

Coreestate Capital

Blogbeitrag

Stadtquartiere: Eine Assetklasse trifft den Zeitgeist

Zwar ist die Assetklasse „Stadtquartiere“ in ihrer jetzigen Form noch jung, doch das Konzept des gemischten Quartiers ist mehrere Hundert Jahre alt. In London entstanden große Teile des noch heute prosperierenden West Ends durch „Estate Entwicklungen“ wie Grosvenor Estate oder Seven Dials. Im Münchener Haidhausen entstand das Franzosenviertel, wie andere gründerzeitliche Stadterweiterungen, nach einem durchdachten Masterplan. In diesen Quartieren herrschte eine ausgesprochene Nutzungsmischung von Wohnen, Handwerk und Versorgen vor.

Nachdem dieser Ansatz über weite Teile des 20. Jahrhunderts durch monofunktionale Ansätze verdrängt wurde, ist nun das gemischt genutzte Stadtquartier wieder zurück. Mit Wumms.

Die Assetklasse trifft die Anforderungen moderner und nachhaltiger Stadtentwicklung, wie der Gemischt Genutzten Stadt, Urbaner Nachverdichtung oder der Stadt der Kurzen Wege. Gleichzeitig trifft sie den Zeitgeist der Immobilienmieter und Nutzer, die nach einem urbanen und dynamischen Umfeld mit nachhaltigem Anspruch suchen. Da es sich bei den meisten Quartiersentwicklungen um Umnutzungen im Bestand oder um Entwicklung von innerstädtischen Brachflächen handelt, ist die Nachhaltigkeit klar gegeben.

Aktive Entwicklungslandschaft

Die Ausprägung der Stadtquartiere in Deutschland ist dabei sehr breit. Sie reicht von Mega-Quartier Großprojekten, wie der Hamburger Hafen City, Stuttgart 21 oder dem Münchener Werksviertel über kommerziell dominierte Projekte (Büro, Hotel, Einzelhandel), wie der Macherei in München, zu klassischen Quartiersentwicklungen, wie der Revitalisierung des ehemaligen Quelle Areals in Nürnberg mit Wohn-, Gewerbe- und sozialer Nutzung.

Was die Quartiere in der Regel gemein haben, ist zum einen ein ganzheitliches Konzept und zum anderen eine Nutzungsmischung. Auch die Standorte der Stadtquartiere sind überwiegend von ähnlichen Parametern, wie zentraler, städtischer Lage geprägt.

Die gestiegene Relevanz der Assetklasse lässt sich deutlich aus der aktuellen Entwicklungspipeline ablesen. Durch eine simple Analyse der gesamtdeutschen Pipeline nach Projekten mit dem Qualifikator „Quartier“ im Namen, lassen sich 240 Projekte identifizieren. Diese liegen geographisch über das ganze Land und alle Stadttypen unterschiedlicher Größe verteilt. Von den durchschnittlich 17.000 Quadratmetern Gesamtfläche ist ein Großteil (66 Prozent) durch Wohnnutzung geprägt, gefolgt von Büro (23,2 Prozent) und Einzelhandel (6,9 Prozent). Das Management der Quartiere erfordert somit eine breit aufgestellte Expertise.

Polyzentrische Marktstrategie: Investments in der Breite

Die polyzentrische Struktur Deutschlands ermöglicht breite Investmentstrategien, da nicht nur die A-Märkte interessante Wachstumsaussichten bieten, sondern zusätzlich dutzende B- und C-Märkte. Nur etwa ein Viertel der analysierten Stadtquartiere entsteht in A-Märkten, während diese etwa die Hälfte der Fläche ausmachen.

Eine Analyse der 514 deutschen Städte mit einer Einwohnerzahl von über 25.000 nach unterschiedlichen Indikatoren zeigt, dass bereits in den Top-10 fünf Städte aus der B- und C-Kategorie auftauchen. Hier lohnt sich also der Blick in die zweite Reihe.

CORESTATE City Index – Qualitäts-Scoring

Nachdem einige Investoren anfänglich noch formelle Hürden zu nehmen hatten, beispielsweise Themen, wie in welchen Allokationstopf Stadtquartier Investments einzuordnen wären, ist mittlerweile das Interesse an der Assetklasse spürbar angezogen. Mit gutem Grund:

Deutsche Stadtquartiere bieten interessante Investmentansätze und tragen zur Risikodiversifikation durch Nutzungsmischung und geographische Streuung bei.

COVID-19 hat noch einmal eindringlich gezeigt, dass eine Nutzungsmischung den Alltag erleichtert. Soziales Zusammensein und Austausch verschiedener Nutzungstypen ist, was Stadtquartiere zu einer hoch spannenden Assetklasse macht. Eine Stadt im kleinen Maßstab.