Chancen zur Schaffung resilienter Portfolios

04.01.2021

Autor

Matthias Düsing

Matthias Düsing

Senior Research Analyst

Savills Investment Management

Blogbeitrag

Unter dem Eindruck des letzten Jahres erscheint der Ausblick auf 2021 alles andere als verheißungsvoll. Die anhaltende Pandemie, die schwere wirtschaftliche Rezession sowie die erhöhte Volatilität und Risikowahrnehmung an den Kapitalmärkten fordert selbst hartgesottenen Optimisten eine Menge Zuversicht ab. Die Unsicherheiten bleiben, doch wäre es zu kurz gedacht, die aktuelle Ausnahmesituation als Dauerzustand anzunehmen. Wir argumentieren vielmehr, dass dem zyklischen Abschwung kurz- bis mittelfristig mit einem defensiven, ertragsorientierten Ansatz zu begegnen ist. Langfristig hingegen bieten sich institutionellen Investoren am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt neue Chancen zur Schaffung resilienter Portfolios.

Der deutsche Markt hat die Krise bisher relativ robust überstanden, wenngleich der langjährige zyklische Aufwärtstrend gestoppt ist. Neben offensichtlichen Verlierern zeichnen sich Assetklassen und Segmente ab, die als Gewinner der Krise hervorgehen. Die Pandemie wirkt als Katalysator für Transformationsprozesse, die sich bereits zuvor anbahnten.

Der Kapitalzufluss und das Preisniveau am deutschen Immoblienmarkt bleibt stetig angesichts niedriger globaler Wachstumsprognosen und anhaltend niedrigem Ertragsumfeld an den globalen Kapitalmärkten.In Erwartung stabiler oder sogar steigender Invesitionsvolumen bei 70 Prozent der von uns befragten globalen Investoren überwiegt aktuell das positive Sentiment (siehe Abbildung). Die hiesigen Core-/Core-Plus-Segmente haben trotz bereits anspruchsvoller Bewertungen zu Beginn des Jahres seither kaum an Attraktivität eingebüßt. Dank robuster Fundamentaldaten gilt Deutschland global als „Safe Haven“. Wir sind überzeugt, dass sich im aktuellen Marktumfeld zur Erzielung moderaten Kapitalwertwachstums, stabiler Cash-Flows und der Konstruktion resilienter Portfolios vor allem thematische Ansätze eignen. Drei Beispiele:

• Logistikimmobilien sind in wenigen Jahren zu einer etablierten Core-Assetklasse gereift. Die sinkenden Renditen sind bei anhaltendem Nachfrageüberhang am Vermietungsmarkt risikoadjustiert gerechtfertigt. Dank des langfristigen Wachstums und des sprunghaften Anstiegs des Onlinehandels in diesem Jahr erhält der Sektor einen zusätzlichen Nachfrageschub. Weiteres Upside-Potential ergibt sich in E-Commerce genutzten „Big Boxes“ sowie im Zuge der anhaltenden Urbanisierung für urbane Logistikimmobilien zur Bedienung der letzen Meile. Spezialisierten Investoren bietet sich ein breites Spektrum zur Abbildung verschiedener Strategien entlang der Risikokurve.

• Einen eher defensiven Ansatz eröffnet der Lebensmitteleinzelhandel. Die Stärken dieses zugegebenermaßen weniger glanzvollen, aber umso attraktiveren Segments lassen sich mit seiner - gerade in Krisenzeiten - hohen Ertragssicherheit und dem vergleichsweise geringen Angebotsrisiko zusammenfassen. Dies macht die Assetklasse zu einem interessanten Baustein zur Erhöhung der Resilienz im Immobilienportfolio.

• Wer Büros in diesen Zeiten für ein Relikt der Vergangenheit hält, sollte dies gründlich überdenken. Den strategischen Wert physischer Arbeitsorte als Innovations- und Kollaborationstreiber haben zukunftsorientierte Firmen bereits vor der Pandemie erkannt. Das Büro setzt seine Evolution zu einem Ort des Wissenstransfers, der Kreativität und Nukleus der Unternehmenskultur vielmehr fort. Zu den strukturellen Gewinnern zählt unserer Ansicht nach ein „Evergreen“: hochwertige Büros in urbanen Innenstadtlagen. Diese bieten Investoren trotz kurzfristiger Nachfrageschwäche langfristig weiterhin exzellente Anlagemöglichkeiten zur Erzielung stabiler Cash-Flows und der Realisierung von Kapitalwertwachstum. Lang laufende Mietverträge ermöglichen zudem die Überwindung des zyklischen Abschwungs.

Weitere Details entnehmen Sie bitte der Studie „Outlook 2021“ von Savills IM mit dem Titel „Building resilience in global real estate portfolios”. Sie ist verfügbar unter www.savillsim.com/research.