360-Grad-Ansatz statt Outsourcing

18.01.2021

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Beim Management von Immobilieninvestments institutioneller Anleger stehen sich zwei Philosophien gegenüber. Während auf der einen Seite in starkem Maße auf Outsourcing gesetzt wird – zum Teil bis in die Ebene des Asset Managements – sind andere Marktakteure bestrebt, ihren Investoren den Zugriff auf die gesamte immobilienwirtschaftliche Wertschöpfungskette zu sichern und die notwendigen Ressourcen im eigenen Haus vorzuhalten. Nach einer mehrjährigen Phase von Preis- und Mietsteigerungen in nahezu allen Segmenten des Immobilienmarkts, in der sich mit beinahe jeder beliebigen Strategie positive Ergebnisse erzielen ließen, zwingt ein rauer werdendes Marktumfeld inzwischen zu genauerem Hinsehen. Der von den Anhängern des Outsourcings als vermeintlich teurere Alternative angesehene „360-Grad-Ansatz“ bietet für Investoren entscheidende Vorteile – auch auf der Kostenseite.

Dafür gibt es mehrere Gründe. Im Bereich der Akquisition stehen institutionelle Immobilieninvestoren und Anbieter institutioneller Investmentprodukte in einem zunehmenden Wettbewerb mit anderen Investoren, der vor allem durch die anhaltend niedrigen Zinsen stimuliert wird. Klassische Core-Objekte, auf die sich traditionelle Buy-and-Hold-Strategien risikoaverser Investoren meist fokussieren, sind vielerorts kaum noch oder nur noch zu hohen Einstandspreisen und mit entsprechend geringen Anfangsrenditen zu finden. Wer jedoch in der Lage ist, Maßnahmen wie Bestandsentwicklung oder Nachverdichtung selbst umzusetzen und entsprechende Potenziale schon bei der Prüfung von Akquisitionsmöglichkeiten zu erkennen, kann hier einen Ausweg nutzen und gezielt entsprechende Objekte erwerben, um in der Folge deren Wertsteigerungspotenziale selbst zu erschließen. Müssen die entsprechenden Ressourcen erst von Dritten eingekauft werden, lassen sich derartige Planungen nur mit einem deutlich höheren Aufwand und entsprechenden Kosten durchführen.

Dasselbe gilt für laufende Instandhaltungen und werterhaltenden Maßnahmen, die die Mieterzufriedenheit erhöhen und eine übermäßige Mieterfluktuation oder gar längeren Leerstand vermeiden. Der Zugriff auf eigene Kapazitäten ermöglicht eine wesentlich höhere Planungssicherheit – ganz gleich, ob es sich um Wohnungen oder Büroflächen handelt. Vor allem in Metropolen und Ballungsräumen, wo die Bau- und Handwerkerkapazitäten im Vergleich zur Nachfrage oft knapp sind, lassen sich Wartezeiten durch interne Ressourcen verringern. Spätestens dann, wenn sich die hohe Nachfrage in entsprechend höheren Preisen niederschlägt, wird der vermeintliche Kostenvorteil des Outsourcings schnell zu einem erheblichen Nachteil.

Bei der Kommunikation mit Mietern wird ein weiterer Aspekt deutlich: In der Abstimmung mit dem Property- und Facility Management – beides typische Auslagerungsdienstleistungen – lassen sich Reibungsverluste vermeiden, wenn beide Divisionen in eine gemeinsame Prozess- und Systemlandschaft eingebunden sind. Im Rahmen einer einheitlichen Digitalisierungsstrategie können die Schnittstellen optimal aufeinander abgestimmt und die Kommunikationswege verkürzt werden.

Um flexibler auf den individuellen Anlagebedarf von Investoren zu reagieren, hat es sich als sinnvoll erwiesen, wenn ein Investmentmanager auch selbst über eine entsprechende Struktur und Eigenkapitalstärke verfügt, um sich gemeinsam mit seinen Anlegern als Co-Investor zu engagieren. Im Vergleich zu Anbietern ohne diese Voraussetzungen können potenzielle Fondsobjekte selbst „auf Vorrat“ erworben werden. So lässt sich einerseits zufließendes Investitionskapital zügig anlegen, andererseits können neu aufzulegende Fonds bereits mit einem Startportfolio ausgestattet werden, sodass Investoren sich nicht an einem Blindpool beteiligen müssen.

Der 360-Grad-Ansatz behält stets alle Phasen des Immobilienlebenszyklus im Blick. Alle gewonnenen Erfahrungen stehen für die folgenden Investitionen zur Verfügung und fließen in die Prozessoptimierung aller beteiligten Divisionen ein. Insbesondere für Investorengruppen aus dem Bereich der Sparkassen, der Versicherer oder auch kirchlicher Institutionen, die einen tendenziell langfristigen Anlagehorizont haben, bietet der integrierte Managementansatz somit eine hohe Qualitätssicherung über alle Wertschöpfungsstufen hinweg. Ein weiterer Vorteil: Bei Abbildung der gesamten immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette können Nachhaltigkeitsaspekte in einer ganzheitlichen ESG-Strategie gebündelt werden, die die Umsetzung auf jeder einzelnen Wertschöpfungsstufe berücksichtigt.

Zieht man all diese Aspekte in Betracht, dann zeigt sich: Verbindet man die Expertise eines professionellen Fonds- und Investmentmanagers mit der zielgerichteten Arbeit des Property- und Facility Managers nah an den Immobilien, profitieren die Investoren von einer maximalen Wertschöpfung auf Objekt- und Portfolioebene. Mit der fallweisen Inanspruchnahme externer Kapazitäten wäre dies nicht in vergleichbarer Kontinuität darstellbar.